● Mainhattan · Reportage

FOUR Frankfurt: Was die vier Türme der Innenstadt gebracht haben

Fünfzig Jahre lang war das Deutsche-Bank-Areal in der Innenstadt Sperrgebiet, jetzt stehen dort vier Türme mit Wohnungen, Büros, Hotel und erstmals wieder öffentlichen Wegen. Wer wohnt hier, wer flaniert hier, was kostet der Kaffee? Eine Bilanz vor Ort.

DK Von Deniz Kaya 27. Juli 2023 Aktualisiert am 26. Juni 2025 8 Min. Lesezeit

Wer an einem Nachmittag im Juni vom Roßmarkt in die Junghofstraße geht, überquert eine Grenze, die es offiziell nie gab und die trotzdem jeder kannte. Ein halbes Jahrhundert lang endete die Frankfurter Innenstadt an dieser Stelle: Fassaden ohne Eingänge, Schranken, Kameras, dahinter das abgeriegelte Betriebsgelände der Deutschen Bank. Heute führt hier eine Gasse hindurch, und durch die Gasse führt Publikum — Anzugträger mit Salatschalen, Touristen mit gerecktem Kinn, eine Frau mit Kinderwagen, die einfach nur abkürzt. Über allem stehen vier Türme aus Glas, gestaffelt wie Orgelpfeifen. Das FOUR, das größte innerstädtische Bauprojekt der vergangenen Jahre, ist im Regelbetrieb angekommen. Zeit für eine Bilanz.

Die Zahlen zuerst, weil sie den Maßstab setzen: vier Hochhäuser zwischen gut 100 und 233 Metern, zusammen rund 210.000 Quadratmeter Geschossfläche — Büros, rund 600 Wohnungen, ein Hotel, Gastronomie, eine Kita, dazu begrünte Terrassen auf den Sockelbauten. Der höchste Turm, T1, ist das dritthöchste Hochhaus Deutschlands und beherbergt die höchstgelegenen Büroetagen des Landes. Die eigentlich radikale Zahl des Projekts ist aber eine andere: zwei. Zwei neue Wege führen seit der Eröffnung durch ein Quartier, das zuvor rund fünfzig Jahre lang niemand ohne Werksausweis betreten durfte.

Ein halbes Jahrhundert lang war das hier verbotene Stadt

Um zu ermessen, was das bedeutet, muss man kurz zurückblättern. Das Dreieck zwischen Junghofstraße, Großer Gallusstraße und Neuer Schlesingergasse gehörte über Jahrzehnte der Deutschen Bank: Handelssäle, Rechenzentren, Rückgebäude — ein Betriebsareal mitten in der Stadt, das aus Sicherheitsgründen Stück für Stück abgeriegelt wurde, spätestens seit den Terrorjahren der alten Bundesrepublik endgültig. Wer dort nicht arbeitete, hatte dort nichts verloren, und so trug der Block unter Stadtplanern einen Spitznamen, der alles sagt: die verbotene Stadt. Auf dem Stadtplan war das Areal da, im Stadtleben nicht.

2015 verkaufte die Bank das Gelände an den Frankfurter Projektentwickler Groß & Partner, und die Stadt nutzte den seltenen Moment, in dem ihr mitten im Zentrum ein ganzer Block in die Verhandlungsmasse fiel. Die Auflagen: Mischung statt Monokultur, Wohnen statt reiner Bürostapel, öffentliche Durchwegung statt neuer Rückseiten. Der Entwurf des Amsterdamer Büros UNStudio um Ben van Berkel übersetzte das in ein Ensemble aus vier gestaffelten Türmen auf einem gemeinsamen Sockel; die denkmalgeschützte Fassade an der Junghofstraße blieb stehen und wurde in den Neubau eingebunden — eine Geste an die Stadtgeschichte, die man leicht übersieht und die doch den Ton setzt.

Vier Türme auf einem Sockel sind ein Versprechen an die Stadt

Man kann das FOUR als Immobilienprojekt lesen, dann geht es um Quadratmeter, Vorvermietungsquoten und Renditen. Interessanter ist die städtebauliche Lesart: Der Sockel funktioniert wie ein Stadtregal — unten Läden, Lokale und Durchgänge, darüber bepflanzte Terrassen, auf denen Gräser im Wind stehen, als hätte jemand ein Stück Niddapark in den achten Stock verlegt. Erst darüber beginnen die Türme, und sie tun es mit unterschiedlichen Aufgaben: In zweien wird gewohnt, zur Miete wie im Eigentum, in den anderen wird gearbeitet; dazu kommen ein Hotel und eine zweigeschossige Food-Halle, die das Konzept an der Junghofstraße vorsieht. Die Mischung ist keine Dekoration, sie ist die Pointe: Ein Quartier, das um 18 Uhr nicht stirbt, war die zentrale Bedingung der Stadt.

Die Lage ist dabei kein Zufall, sondern das Argument. Fünf Gehminuten sind es zur Hauptwache, kaum mehr zur Alten Oper, und wer vom FOUR Richtung Börsenplatz schlendert, steht nach wenigen Minuten vor Bulle und Bär, den beiden bronzenen Berühmtheiten vor der Börse Frankfurt — wie es hinter deren Fassade zugeht, haben wir in der Reportage „Morgens um acht auf dem Parkett" beschrieben. Das FOUR liegt also nicht am Rand des Bankenviertels, sondern in dessen Mitte, und genau dort probiert es etwas aus, das dem Viertel notorisch fehlt: Alltag.

Dass es überhaupt fertig wurde, ist keine Selbstverständlichkeit. Die Baujahre fielen in die Pandemie, in explodierende Materialpreise und in die schärfste Zinswende seit Jahrzehnten — was steigende Leitzinsen mit Finanzierungen anrichten, haben wir an anderer Stelle erklärt; für Projektentwickler bedeuteten sie vielerorts die Vollbremsung. Während anderswo Kräne stillstanden und prominente Hochhauspläne ins Wanken gerieten, wurde am FOUR weitergebaut: Richtfest im Herbst 2023, danach die schrittweise Eröffnung, Turm für Turm, Erdgeschoss für Erdgeschoss. Fertig gebaut heißt allerdings nicht fertig gefüllt — in den Bürotürmen wird auch 2025 noch um Mieter geworben, der Büromarkt der Nach-Corona-Jahre ist kein Selbstläufer mehr.

Die verbotene Stadt ist offen. Aber offen ist nicht dasselbe wie öffentlich.

Wer hier wohnt, sieht die Stadt von oben — und zahlt dafür

Bleibt die Frage, für wen das alles gebaut wurde. Rund 600 Wohnungen sind entstanden, verteilt auf zwei Türme, vom kompakten Apartment bis zur Wohnung mit Skyline-Panorama. 78 davon sind gefördert — ein Zugeständnis an die Stadt, das Kritikern von Anfang an zu klein war: gut ein Achtel des Bestands, untergebracht in den unteren Lagen. Der Rest spielt in einer eigenen Liga. Für die Eigentumswohnungen in den oberen Geschossen wurden nach Marktberichten Quadratmeterpreise aufgerufen, die deutlich über dem ohnehin hohen Frankfurter Schnitt liegen; auch die Mieten bewegen sich im oberen Segment. Wer hier einzieht, pendelt oft nur mit dem Aufzug: nach unten ins Fitnessstudio, nach oben ins Büro eines Nachbarturms, dazwischen Concierge und Paketraum.

„Mittags Anzüge, nachmittags Einkaufstaschen, abends Verabredungen", sagt eine Kellnerin in einem der Lokale im Sockel über ihr Publikum. „Und am Wochenende kommen Familien, die einfach mal gucken wollen." Die Karte ihres Hauses beantwortet nebenbei die Frage, die im Brief jedes Stadtmagazins steht: Was kostet der Kaffee? Unter vier Euro ist ein Cappuccino im Quartier kaum zu haben, und niemand hier tut so, als wäre das anders gemeint. Das FOUR ist kein Ort, der billig sein will — es ist ein Ort, der offen sein will. Das ist nicht dasselbe, aber es ist auch nicht nichts.

Die neue Durchlässigkeit ist echt, aber sie hat eine Hausordnung

Denn das ist die zweite, leisere Pointe dieses Projekts: Die Gassen und Plätze zwischen den Türmen sind für alle begehbar — aber sie sind privater Grund. Es gilt Hausrecht, ein Sicherheitsdienst dreht seine Runden, die Möblierung ist kuratiert, und wer sich hier länger aufhalten will, tut das am ehesten als Gast eines Lokals. „Ein halböffentlicher Raum mit sehr guter Aufenthaltsqualität — und mit Spielregeln, die nicht die Stadt macht", sagt ein Stadtplaner, der das Projekt seit den ersten Entwürfen verfolgt. Die durchlässige Stadt, die der Bauherr versprochen hat, ist also wörtlich zu nehmen: Man kann durch sie hindurch. Ob man in ihr verweilen darf wie auf einem echten Platz, entscheidet nicht das Stadtparlament, sondern der Eigentümer.

Man sollte das benennen, ohne es zu dramatisieren. Die Frequenz gibt dem Quartier bislang recht: Mittags schieben sich die Menschen aus den umliegenden Büros durch die Passagen, die Abkürzung zwischen Junghofstraße und Roßmarkt hat sich im Stadtgedächtnis schneller festgesetzt, als Skeptiker erwartet hatten, und abends sitzt tatsächlich Publikum draußen, das nicht aussieht, als hätte es hier ein Meeting. Verglichen mit dem, was vorher da war — fünfzig Jahre Rückseite —, ist selbst ein halböffentlicher Raum ein Fortschritt. Verglichen mit dem Versprechen, das auf den Bauzäunen stand, bleibt ein Rest.

Die Innenstadt hat gewonnen — nur anders, als viele dachten

Was hat es also gebracht, das Milliardenprojekt? Die ehrliche Antwort hat drei Schichten. Städtebaulich ist das FOUR ein Gewinn, den man erst versteht, wenn man ihn abläuft: Ein toter Block ist wieder Stadt, mit Wegen, Erdgeschossen und Blickachsen, die es seit den Siebzigern nicht gab. Ökonomisch ist es eine Wette auf den Standort — auf Büros in einer Zeit, in der über Büroflächen neu verhandelt wird, und auf ein Wohnsegment, das sich nur ein kleiner Teil der Stadt leisten kann; wie eng Frankfurts Selbstbild mit solchen Wetten verflochten ist, erzählt schon der Dax, dessen Konzernlogos die Skyline mitprägen. Und sozial ist das FOUR ein Angebot nach oben, mit einer schmalen geförderten Fußnote nach unten.

Vielleicht ist die wichtigste Wirkung aber gar nicht auf dem Areal selbst zu besichtigen, sondern in den Köpfen: Das FOUR hat bewiesen, dass Hochhäuser in Frankfurt nicht zwangsläufig Rückseiten produzieren müssen. Dass ein Turm unten Stadt sein kann und oben Rendite. Die nächsten Hochhausprojekte der Innenstadt werden sich an diesem Maßstab messen lassen müssen — die Zeit der abgezäunten Sockel dürfte vorbei sein.

Am schönsten ist das neue Quartier ohnehin aus der Distanz, am Abend, wenn das Abendrot über die Glasfassaden läuft und die vier Türme aussehen, als hätte jemand die Skyline neu sortiert. Von einer Dachterrasse der Umgebung betrachtet, fügt sich das FOUR so selbstverständlich ins Panorama, als hätte es nie etwas anderes an dieser Stelle gegeben. Genau das ist vielleicht die genaueste Bilanz: Die verbotene Stadt ist verschwunden, und kaum jemand vermisst sie. Was an ihre Stelle getreten ist, gehört noch nicht allen — aber es gehört zum ersten Mal seit fünfzig Jahren wieder zur Stadt. ■