● Mainhattan · Reportage

Leere Etagen, neue Ideen: Was aus Frankfurts Bürotürmen wird

Seit Homeoffice und Flächenabbau steht in Frankfurt so viel Bürofläche leer wie lange nicht — vor allem in älteren Häusern abseits der Toplagen. Ein Besuch in verwaisten Etagen, bei Maklern und Planern, die aus Schreibtischflächen Wohnungen, Hotels und Hörsäle machen wollen.

DK Von Deniz Kaya 27. November 2025 Aktualisiert am 30. April 2026 7 Min. Lesezeit

Im vierten Stock riecht es nach warmem Staub und altem Teppichboden. Die Nachmittagssonne fällt schräg durch die Glasfront, in ihrem Licht hängen Staubpartikel wie eingefroren, und hinter der Scheibe steht die Skyline: Commerzbank Tower, Main Tower, die Kräne der Neubauten — eine Stadt, die nach Betrieb aussieht. Hier drinnen aber, auf gut achthundert Quadratmetern an der Lyoner Straße in Niederrad, ist seit zwei Jahren niemand mehr zur Arbeit erschienen. Die Teeküche ist ausgeräumt, an der Decke baumeln abgeklemmte Kabel, auf dem Boden markieren helle Rechtecke im Teppich, wo einmal Schreibtische standen. Es ist vollkommen still. Nur die Lüftung eines Nachbargebäudes brummt durch die Fassade.

Solche Etagen gibt es in Frankfurt derzeit viele. Gut jeder zehnte Büroquadratmeter der Stadt steht leer, in Summe deutlich mehr als eine Million Quadratmeter — eine Fläche von der Größe von weit über hundert Fußballfeldern, verteilt auf Türme, Riegel und Blöcke im ganzen Stadtgebiet. Das ist mehr als eine Marktdelle: Es ist der höchste Stand seit vielen Jahren, und anders als in früheren Zyklen spricht wenig dafür, dass die Flächen einfach wieder volllaufen, sobald die Konjunktur dreht.

Denn diesmal ist die Ursache struktureller Natur. Seit der Pandemie ist das Homeoffice in den Bürojobs der Stadt Normalität geworden; zwei bis drei Präsenztage gelten in vielen Banken, Kanzleien und Beratungen als Standard. Wer heute einen Mietvertrag verlängert, bestellt weniger Fläche: Desk-Sharing statt fester Plätze, eine repräsentative Etage statt drei durchschnittlicher. Konzerne konsolidieren ihre über die Stadt verstreuten Standorte in einem einzigen, neuen, gut angebundenen Haus — und lassen die alten zurück. Die Makler nennen das „Flucht in die Qualität". Man kann es auch anders sagen: Die Krise ist keine Krise der Bürostadt Frankfurt, sondern eine Krise ihrer älteren Gebäude.

Die Krise ist still, weil sie hinter Glas stattfindet

Wer sie sehen will, muss sich führen lassen. Ein Makler, der seit über zwanzig Jahren Gewerbeflächen in Frankfurt vermittelt, schließt an diesem Vormittag die Tür zu einer Etage in der City West auf, unweit der Theodor-Heuss-Allee. „Wir zeigen diese Fläche seit anderthalb Jahren", sagt er. „Die Besichtigungen laufen immer gleich: Die Leute treten ans Fenster, loben die Aussicht — und fragen dann nach der Deckenhöhe, der Lüftung und dem Energieausweis. Danach wird es still." Das Haus stammt aus den Achtzigern, die Decken sind niedrig, die Fenster lassen sich nicht öffnen, die Technik ist auf dem Stand ihrer Zeit. Eine Sanierung würde Millionen kosten. Der Eigentümer, ein Fonds, zögert.

Die Schwerpunkte des Leerstands liegen dort, wo Frankfurt einmal seine Zukunft vermutete. Die „Bürostadt Niederrad", ab den Sechzigerjahren als reines Arbeitsquartier auf der grünen Wiese geplant, war jahrzehntelang das Sinnbild der monofunktionalen Stadt: morgens voll, abends leer, am Wochenende tot. Das Mertonviertel im Norden, in den Neunzigern auf einem früheren Industrieareal entwickelt, kämpft seit Langem mit denselben Symptomen. Dazu kommen die zweite Reihe der City West und die Übergangszone am Kaiserlei an der Grenze zu Offenbach. Gemeinsam ist diesen Lagen: Die Gebäude sind dreißig bis sechzig Jahre alt, ihre Grundrisse tief, ihre Technik müde — und die nächste S-Bahn-Station ist oft weiter weg, als es sich heute noch verkaufen lässt.

Im Kern der Stadt dagegen wirkt alles wie immer. Zwischen Bulle und Bär am Börsenplatz drängen sich mittags die Anzugträger, und auf dem Parkett der Börse beginnt der Tag so betriebsam wie eh und je. Die neuen Türme — allen voran die Hochhäuser auf dem ehemaligen Deutsche-Bank-Areal — vermieten sich zu Rekordmieten, noch bevor sie fertig sind. Genau darin liegt die Pointe dieser Krise: Sie spaltet den Markt. Oben glänzt es, unten gähnt es. Und weil Leerstand hinter verspiegeltem Glas nicht aussieht wie Leerstand, hat die Stadt lange gebraucht, um das Problem als das zu erkennen, was es ist.

Die Zinswende hat die Rechnung der Eigentümer verändert

Um zu verstehen, warum so viele Flächen einfach leer stehen bleiben, statt umgebaut zu werden, muss man auf die Finanzierung schauen. Ein Jahrzehnt lang war Geld praktisch kostenlos, Büroimmobilien galten als sichere Anlage, die Werte kannten nur eine Richtung. Dann kam die Zinswende — und mit ihr fielen die Bewertungen, während die Refinanzierung auslaufender Kredite plötzlich teuer wurde. Wie eng Immobilienwerte und Zinsniveau zusammenhängen, folgt derselben Logik wie am Anleihemarkt; was der Leitzins mit festverzinsten Anlagen macht, haben wir an anderer Stelle erklärt. Für die Eigentümer älterer Bürohäuser bedeutet es: Das Gebäude ist weniger wert, der Kredit kostet mehr, und der Umbau, der das Haus retten könnte, will erst einmal bezahlt sein.

So entsteht eine Hängepartie. Verkaufen mag kaum jemand, weil die Preise im Keller sind. Sanieren scheuen viele, weil unklar ist, ob die Mieter zurückkommen. Also wird gewartet — und Warten ist teurer, als es aussieht: Ein leeres Hochhaus muss beheizt, bewacht und versichert werden, es verliert an Substanz und an Ruf. In der Immobilienbranche kursiert dafür ein hartes Wort: „Stranded Assets", gestrandete Vermögenswerte — Gebäude, die in ihrer heutigen Form keinen Markt mehr haben. Eine Projektentwicklerin, die mehrere Umbauten in der Stadt begleitet hat, formuliert es nüchterner: „Jedes Haus hat drei Möglichkeiten — neue Mieter, neue Nutzung oder Abriss. Für viele ältere Bürohäuser ist die erste Tür bereits zu."

Die Zukunft der Skyline entscheidet sich nicht an den Kränen, sondern in den Etagen, in denen niemand mehr sitzt.

Der Umbau gelingt, wenn das Gebäude mitspielt

Dass die zweite Tür offen steht, lässt sich in Niederrad besichtigen. Die Stadt hat dort vor Jahren das Planungsrecht geändert und aus der reinen Bürostadt auf dem Papier ein Mischquartier gemacht — das „Lyoner Quartier". Seither sind aus mehreren Bürohäusern Wohngebäude geworden; eines der ersten Hochhäuser Deutschlands, das vom Büro- zum Wohnturm umgebaut wurde, steht an der Lyoner Straße. Hotels und Apartmenthäuser sind eingezogen, Kitas, Nahversorger. Das Quartier ist noch kein Schmuckstück, aber es lebt inzwischen auch abends — und es beweist, dass die Verwandlung möglich ist. Auch anderswo in der Stadt mieten sich private Hochschulen und Bildungsträger in frühere Büroetagen ein, weil Seminarräume weniger anspruchsvoll sind als Wohnungen: Sie brauchen keine Bäder auf jeder Etage und keine Balkone, nur Licht, Luft und einen zweiten Fluchtweg.

Warum wird dann nicht überall umgebaut? Weil das Gebäude mitspielen muss — und viele spielen nicht mit. Das größte Hindernis ist banal: die Tiefe der Etagen. Ein Büroriegel aus den Achtzigern ist oft zwanzig Meter tief und mehr; in der Mitte bleibt eine dunkle Zone, die sich als Wohnraum schlicht nicht verkaufen lässt. Dazu kommt die Statik: Bäder und Küchen brauchen Schächte und Leitungen an Stellen, die der Rohbau nie vorgesehen hat. Fassaden ohne öffenbare Fenster, Schallschutz, Stellplatznachweise, Brandschutz, Baurecht in Gewerbegebieten — jede dieser Hürden ist für sich nehmbar, in Summe treiben sie die Kosten mitunter in die Nähe eines Neubaus. „Wir rechnen jedes Haus einzeln", sagt die Projektentwicklerin. „Bei einem von drei geht es auf. Bei den anderen beiden bleibt am Ende nur der Abriss — oder eben der Leerstand."

Die Stadtplanung hat ihre Lehren aus Niederrad gezogen. Frankfurt setzt in seiner Hochhausplanung inzwischen erkennbar auf Mischung: Neue Türme sollen nicht mehr reine Bürosolitäre sein, sondern Wohnen, Arbeiten und öffentliche Nutzungen stapeln. Für die Bestandsquartiere prüft die Stadt, wo geändertes Planungsrecht Umnutzungen erleichtern kann — das Instrument, das in Niederrad den Unterschied gemacht hat. Und es gibt ein Argument, das in den Abwägungen immer schwerer wiegt: die graue Energie. In jedem Betonskelett stecken gewaltige Mengen CO₂, die beim Abriss verloren wären. Der wertvollste Teil eines alten Bürohauses, sagen Architekten, ist ausgerechnet der unsichtbarste — sein Rohbau.

Die Zukunft der Skyline hängt am Bestand

Am Abend, vom Mainufer aus, lässt sich die Lage der Stadt in einem einzigen Blick erfassen. Man muss nur die Fenster zählen. In den neuen Türmen brennt Licht bis in die Nacht; in manchem älteren Haus dahinter leuchten nur das Treppenhaus und zwei, drei versprengte Etagen. Jedes dunkle Fenster ist eine Zeile in einer Bilanz — eines Fonds, einer Versicherung, einer Bank. Die Skyline, Frankfurts liebstes Selbstporträt, ist eben nicht nur Silhouette, sondern gestapeltes Kapital. Und die Frage, die über ihr steht, lautet nicht mehr: Wie hoch bauen wir als Nächstes? Sondern: Was machen wir mit dem, was schon dasteht?

Die ehrliche Antwort: von allem etwas. Ein Teil der leeren Flächen wird nach Sanierung wieder Büro, weil gute Lagen ihre Kraft behalten. Ein Teil wird Wohnung, Hotel, Hörsaal, Arztzentrum — dort, wo Grundriss und Baurecht es zulassen. Ein Teil wird fallen und Neubauten weichen. Und ein Teil wird noch lange leer stehen, weil sich niemand bewegt: kein Eigentümer, kein Kreditgeber, kein Mieter. Für die Stadt ist das die eigentliche Gefahr — nicht der Umbau, sondern der Stillstand, der Quartiere ausdünnt und Erdgeschosse verwaisen lässt.

Zurück in Niederrad, ein paar Straßen weiter, arbeitet an diesem Nachmittag ein Trupp im Licht der Baustrahler. Die Etage ist bereits entkernt, Deckenplatten und Trennwände liegen gestapelt am Kran, übrig ist nur noch das nackte Skelett aus Beton — und genau darum geht es. Frankfurt hat so etwas schon oft geschafft: Aus der Großmarkthalle wurde der Sitz der Europäischen Zentralbank, aus dem alten Westhafen ein Wohnquartier am Wasser. Die Stadt ist gut darin, Gebäude weiterzudenken, wenn ihre erste Idee verbraucht ist. Nun sind die Bürotürme dran. Es wird Jahre dauern, es wird Geld kosten, und nicht jedes Haus wird es schaffen. Aber wer in zehn Jahren durch Niederrad oder die City West geht, wird die Skyline vermutlich mit anderen Augen sehen: nicht als Denkmal des Büros, sondern als Beweis, dass eine Stadt ihre Türme öfter als einmal erfinden kann. ■