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Wo Frankfurt noch höher hinauswill: Der neue Hochhausrahmenplan

Kaum ein Panorama in Deutschland ist so streng geplant wie Frankfurts Skyline. Seit den Neunzigern steuert die Stadt ihre Türme über Hochhausrahmenpläne — der neueste erlaubt 14 weitere Projekte und verhandelt nebenbei die Frage, wem die Silhouette eigentlich gehört.

DK Von Deniz Kaya 4. Mai 2023 Aktualisiert am 31. Juli 2025 7 Min. Lesezeit

Vom Lohrberg aus, über die Streuobstwiesen hinweg, wirkt die Frankfurter Skyline wie ein Naturereignis: ein Gebirge aus Glas und Stahl, das sich am Horizont aufgetürmt hat, mal dichter, mal lockerer, scheinbar nach eigenen Gesetzen. Der Eindruck täuscht gründlich. Kaum ein Stadtbild in Deutschland ist so genau verhandelt worden wie dieses. Für fast jeden dieser Türme gibt es einen Beschluss, ein Gutachten, eine Abwägung — und seit gut einem Vierteljahrhundert ein Papier, das festlegt, wo Frankfurt in den Himmel wachsen darf und wo ausdrücklich nicht. Es heißt Hochhausrahmenplan. Seine jüngste Fassung, der Hochhausentwicklungsplan 2024, macht vierzehn weitere Turmprojekte möglich. Grund genug, das Instrument zu erklären, das die bekannteste Silhouette der Republik seit den Neunzigern zeichnet.

Dass ausgerechnet Frankfurt die einzige deutsche Stadt mit einer amerikanisch anmutenden Skyline ist, hat wenig mit Größenwahn und viel mit Platzmangel zu tun. Die Gemarkung ist klein, die Innenstadt musste nach dem Krieg ohnehin neu gedacht werden, und die Kreditwirtschaft hatte einen enormen Flächenhunger. Banken wollen nah beieinander sitzen, nah an der Börse, nah an den Handelssälen — wie eng dieses Geflecht bis heute ist, erleben Sie an jedem Werktag morgens um acht auf dem Parkett. Also wuchsen die Türme dort in die Höhe, wo das Geld saß: Der Messeturm setzte 1991 mit 256,5 Metern die erste Marke, die Commerzbank legte 1997 mit 259 Metern nach — bis heute das höchste Haus des Landes. So selbstverständlich, wie diese Türme inzwischen auf Postkarten stehen, war ihr Bau allerdings nie.

Am Anfang stand kein Plan, sondern ein Konflikt

Wer verstehen will, warum Frankfurt seine Hochhäuser so streng verwaltet, muss ins Westend der späten Sechzigerjahre zurück. Damals wies die Stadt großzügig Entwicklungsachsen für Büros aus, Spekulanten kauften ganze Straßenzüge mit Gründerzeithäusern auf und ließen sie verfallen oder abreißen — und die Stadtgesellschaft antwortete mit dem Häuserkampf: Besetzungen, Demonstrationen, jahrelanger Streit um die Frage, wem ein Viertel gehört. Die Lehre daraus prägt die Frankfurter Planung bis heute: Hochhäuser, die unkontrolliert in Wohnquartiere sickern, zerstören mehr als Sichtachsen. Sie zerstören Nachbarschaften.

Die planerische Antwort ließ allerdings auf sich warten. Erst Ende der Neunziger, in der Ära von Planungsdezernent Martin Wentz, goss die Stadt ihre Erfahrung in ein Regelwerk: 1998 beschlossen die Stadtverordneten den ersten Hochhausrahmenplan, erarbeitet vom Frankfurter Büro Jourdan & Müller. Sein Kern gilt bis heute und trägt den etwas ruppigen Namen Pulkkonzept: Türme sollen nicht einzeln über die Stadt verstreut werden, sondern in Gruppen stehen — im Bankenviertel, an der Messe, entlang der Mainzer Landstraße. Was auf den ersten Blick nach Verdichtungsdruck klingt, ist tatsächlich ein Schutzversprechen an alle anderen: Wo der Pulk endet, beginnt die Stadt der Traufhöhen, und dort haben Hochhäuser nichts verloren. Bornheim, Bockenheim, Sachsenhausen — dass diese Viertel aussehen, wie sie aussehen, verdanken sie auch diesem Papier.

Ein Rahmenplan schafft kein Baurecht — und entscheidet doch fast alles

Juristisch ist ein Hochhausrahmenplan erstaunlich weiche Ware. Er ist ein sogenanntes informelles Planungsinstrument: kein Gesetz, keine Satzung, kein Bebauungsplan. Kein Investor kann aus ihm ein Recht auf einen Turm ableiten, kein Nachbar ein Verbot. Beschlossen wird er von der Stadtverordnetenversammlung als Selbstbindung — die Politik verspricht sich und der Stadt, künftige Einzelentscheidungen an diesem Rahmen auszurichten. Für jeden konkreten Turm braucht es weiterhin einen Bebauungsplan, also ein förmliches Verfahren mit Bürgerbeteiligung, Gutachten und Abwägung.

In der Praxis aber wirkt das Papier wie Baurecht mit Ansage. Denn ein Grundstück, das der Plan als Hochhausstandort ausweist, verändert über Nacht seinen Wert: Aus einem Parkhaus mit sechs Geschossen wird potenziell ein Turm mit sechzig — und aus einem soliden Bodenwert eine Wette auf Höhe, die gehandelt wird wie ein Wertpapier. Genau deshalb feilschen Eigentümer, Projektentwickler und Stadtpolitik so zäh um jede Markierung auf der Karte. Und genau deshalb steht längst nicht alles, was je markiert wurde: Die Fortschreibung von 2008 etwa wies gut zwei Dutzend mögliche Türme an 18 Standorten aus — darunter einen 369 Meter hohen Millennium Tower am Messegelände, der bis heute Papier geblieben ist. Ein Rahmenplan ist ein Angebot, kein Versprechen. Was tatsächlich gebaut wird, entscheiden am Ende Konjunktur, Zinsen und Büromärkte.

Die Skyline sieht aus wie gewachsen. Tatsächlich ist sie das am strengsten geplante Panorama der Republik.

Der neue Plan setzt auf Nachbarschaft statt auf Rekorde

Der Hochhausentwicklungsplan 2024 — im März 2024 von Planungsdezernent Marcus Gwechenberger vorgestellt, im Juni desselben Jahres von den Stadtverordneten beschlossen — ist die dritte Generation dieses Instruments, und er verschiebt den Ton. Statt neuer Superlative definiert er vierzehn Projekte mit vergleichsweise moderaten Höhen: zehn Neubauten bis etwa 200 Meter und, das ist neu, vier Aufstockungen bestehender Hochhäuser auf bis zu 210 Meter — Weiterbauen statt Abreißen, um graue Energie zu sparen. Räumlich konzentriert sich der Plan auf zwei Zonen: das westliche Bankenviertel entlang der Wallanlagen und das Ostend rund um die Europäische Zentralbank, ergänzt um Standorte am Osthafen und am Hauptbahnhof.

Die interessanteste Idee steckt in den Sockeln. Entlang der Wallanlagen soll eine „Hochhauspromenade" entstehen: eine Abfolge von Türmen, deren untere Geschosse ausdrücklich der Öffentlichkeit gehören sollen — Kultur, Bildung, Sport und Gastronomie statt verspiegelter Lobbys mit Pförtner. Wer heute vom Opernplatz über den Börsenplatz Richtung Eschenheimer Tor läuft, vorbei an Bulle und Bär vor der Börse, bewegt sich bereits durch den Raum, den die Planer meinen: ein grüner Ring aus dem 19. Jahrhundert, an dessen Rand das 21. in die Höhe geht. An fünf der vierzehn Standorte empfiehlt der Plan zudem Wohnnutzung, jeweils mit einem Anteil geförderter Wohnungen — eine Reaktion auf die Kritik, Frankfurts Türme seien bislang vor allem Adressen für Kapital gewesen, nicht für Menschen.

„Der Rahmenplan ist unsere Art zu sagen: Wir haben aus dem Westend gelernt", sagt einer, der im Planungsdezernat an dem Papier mitgearbeitet hat. „Jeder Turm muss der Stadt unten mehr zurückgeben, als er ihr oben an Himmel nimmt." Man kann das für Planerlyrik halten. Aber es beschreibt ziemlich präzise den Deal, den Frankfurt seinen Investoren anbietet: Höhe gegen Öffentlichkeit.

Schatten, Wind und Sichtachsen sind die eigentliche Währung

Warum das alles so aufwendig sein muss, versteht, wer die Physik eines 200-Meter-Hauses bedenkt. Ein Turm dieser Höhe wirft bei tiefer Wintersonne einen Schatten von vielen hundert Metern Länge. Er lenkt Wind um: An glatten Fassaden entstehen Fallwinde, die unten auf dem Gehweg als Böen ankommen — weshalb neue Projekte im Windkanal getestet werden. Er verstellt Blicke, etwa auf den Kaiserdom, dessen Turm die Stadt jahrhundertelang überragte und der im Panorama vom Main aus sichtbar bleiben soll. Und er steht mitten im Stadtklima: Frankfurts überhitzte Innenstadt hängt an Frischluftbahnen, die von Taunus und Grüngürtel her kühlen — auch die dürfen Türme nicht verstellen. Der Rahmenplan bündelt all diese Abwägungen, bevor der erste Bauantrag geschrieben ist. Das Pulkkonzept hilft dabei sogar doppelt: Fällt der Schatten eines Turms auf den Nachbarturm, trifft er Büros statt Kinderzimmer.

Bleibt die Grundsatzfrage, die bei jeder Fortschreibung neu aufbricht: Wem gehört die Silhouette? Kritiker in Kommunalpolitik und Architektenschaft halten dem neuen Plan vor, er schreibe die Skyline als Bürolandschaft fort, obwohl die Stadt vor allem Wohnungen braucht; andere bezweifeln, dass in Zeiten von Homeoffice und schwächelnden Büromärkten überhaupt Bedarf an vierzehn weiteren Türmen besteht. Die Verteidiger antworten mit der Flächenrechnung: Jeder Quadratmeter, der in die Höhe geht, muss nicht am Stadtrand oder im Umland versiegelt werden — die dichte Stadt schont den Grüngürtel. „Die Skyline ist unser Flächensparprogramm", sagt ein Frankfurter Architekt, der an mehreren Hochhauswettbewerben teilgenommen hat. Beide Seiten haben gute Argumente, und genau dafür gibt es das Verfahren: Der Rahmenplan ist der Ort, an dem die Stadt diesen Streit austrägt, bevor die Bagger ihn beenden.

Was Sie davon sehen werden — und wann

Nüchtern betrachtet wird sich die Silhouette langsamer verändern, als die Zahl vierzehn vermuten lässt. Der Plan denkt in einem Horizont bis etwa 2040, und jedes einzelne Projekt braucht seinen Bebauungsplan, seinen Investor, seinen Markt. Gerade Letzterer ist wählerisch geworden: Gestiegene Baukosten und die offene Frage, wie viel Büro eine Stadt nach der Pandemie noch braucht, haben zuletzt mehrere Frankfurter Turmprojekte gebremst. Wahrscheinlich ist deshalb ein Bild, das die Stadt gut kennt: einzelne Kräne, alle paar Jahre eine neue Kontur, dazwischen lange Pausen. Die Skyline wächst nicht wie ein Kurs an der Börse, sondern wie ein Wald — in Jahrzehnten.

Am besten prüfen Sie den Zwischenstand dort, wo ihn die ganze Stadt prüft: am Sachsenhäuser Mainufer, abends, wenn die Sonne im Westen absinkt und die Türme zu Scherenschnitten werden. Was Sie dann sehen, ist keine Kulisse, die zufällig entstanden wäre, sondern das Ergebnis von fünfzig Jahren Streit und bald dreißig Jahren Plan: jede Höhe verhandelt, jede Lücke gewollt, jeder Umriss einmal öffentlich beschlossen. Man kann das typisch Frankfurt finden — nüchtern selbst im Erhabenen. Oder man dreht es ins Freundliche: Diese Stadt hat aus ihrem schönsten Anblick eine Gemeinschaftsaufgabe gemacht. Die Silhouette gehört damit, auf dem Papier wie im Abendlicht, tatsächlich allen. ■