● Stadtleben · Reportage

Leere Türme, neue Pläne: Frankfurts Büros im Umbruch

Homeoffice und Konzernumzüge haben Frankfurts Büroleerstand auf ein historisch hohes Niveau getrieben — nirgends so sichtbar wie in der früheren Bürostadt Niederrad. Eine Reportage aus verwaisten Großraumetagen und aus Türmen, in denen schon Wohnungen stecken: über Grundrisse, Brandschutz und die Frage, wie eine Bankenstadt mit sich selbst umzieht.

JR Von Johanna Roth 1. August 2024 7 Min. Lesezeit

Die Rolltreppe läuft noch. Das ist das Erste, was auffällt in diesem Bürohaus an der Lyoner Straße in Niederrad: Im Foyer surrt eine Rolltreppe für Menschen, die nicht mehr kommen. Oben, in der elften Etage, steht ein Großraumbüro so da, wie es verlassen wurde — Teppichboden mit den hellen Rechtecken abgeräumter Schränke, Kabel, die aus den Deckenplatten hängen, an der Wand ein Whiteboard, auf dem noch ein halbes Organigramm klebt. Der Hausmeister, der aufschließt, kennt solche Etagen inzwischen viele. „Früher war mein Problem, dass die Klimaanlage im Sommer nicht nachkam", sagt er. „Heute ist mein Problem, dass ich Etagen heize, in denen niemand friert."

Frankfurts Büromarkt erlebt einen Umbruch, wie ihn die Stadt lange nicht gesehen hat. Homeoffice hat den Flächenbedarf vieler Unternehmen dauerhaft gesenkt, Konzerne ziehen in kleinere, neuere Gebäude, und gleichzeitig kommen laufend Neubauflächen auf den Markt. Das Ergebnis: Der Leerstand hat ein historisch hohes Niveau erreicht — ein erheblicher Teil der Büroflächen der Stadt sucht Mieter, und ältere Gebäude in Randlagen suchen am längsten. Wie sich das auf die großen Türme der Innenstadt auswirkt, hat unsere Redaktion in der Analyse zu Frankfurts leeren Etagen aufgeschrieben. Hier, im Süden der Stadt, geht es um etwas anderes: um die Frage, was man mit einem Büro macht, das nie wieder ein Büro sein wird.

Niederrad war als reine Bürostadt geplant — genau das rächt sich jetzt

Nirgends lässt sich der Umbruch so gut besichtigen wie in der früheren Bürostadt Niederrad. In den 1960er-Jahren als reines Arbeitsquartier auf der grünen Wiese geplant, war sie jahrzehntelang das Gegenteil einer Stadt: morgens voll, abends leer, sonntags gespenstisch. Als die Mieter in die Innenstadt und nach Eschborn abwanderten, stand die Monokultur plötzlich ohne ihre einzige Frucht da. Seit den 2010er-Jahren läuft deshalb die Verwandlung zum „Lyoner Quartier": Büros werden zu Wohnungen, ein Nahversorger ist eingezogen, eine Schule gebaut, und zwischen den Türmen stehen inzwischen Spielplätze, auf denen tatsächlich gespielt wird. Die Vorgeschichte dieser Verwandlung — samt ihrer planerischen Geburtsfehler — erzählt unser Stück über den langen Weg der Bürostadt.

Ein Projektentwickler, der hier zwei Umwandlungen betreut hat, steht an diesem Vormittag vor einem Turm, dessen Fassade zur Hälfte eingerüstet ist. „Die Leute denken, man räumt die Schreibtische raus und stellt Betten rein", sagt er. „Tatsächlich bauen wir das Haus bis aufs Tragwerk zurück. Was bleibt, sind Skelett, Kerne und die Aussicht." Dann zählt er auf, woran Umwandlungen scheitern, bevor sie beginnen: Gebäudetiefen, bei denen in der Mitte der Etage nie Tageslicht ankommt. Fensterachsen, die keine Schlafzimmer hergeben. Brandschutz, der für 500 Büroangestellte gerechnet war, aber nicht für 120 Mietparteien mit Kinderwagen im Flur. Und am Ende die Kosten: „Wenn der Umbau teurer wird als Abriss und Neubau, ist die Entscheidung gefallen. Das ist keine Ideologie, das ist ein Taschenrechner."

Wo der Umbau gelingt, entsteht Wohnraum mit eingebauter Aussicht

Dass es funktionieren kann, zeigen die Türme, die es hinter sich haben. In einem der umgebauten Hochhäuser an der Lyoner Straße wohnt seit einigen Jahren eine Frau, die früher — sie lacht selbst darüber — drei Straßen weiter im Büro saß. „Ich habe jetzt einen Balkon in einer Höhe, in der ich früher Meetings hatte", sagt sie. „Abends sehe ich die Lichter vom Flughafen, morgens die Skyline. Und ja: Es ist eine ganz normale Mietwohnung, kein Loft-Märchen. Der Grundriss ist ein bisschen eigen, der Flur ein bisschen lang. Dafür sind die Fenster riesig."

Für die Handwerker ist die Arbeit im Bestand eine eigene Disziplin. Ein Bauleiter, der gerade in der achten Etage Estrich abnehmen lässt, zeigt auf die Deckendurchbrüche: „In einem Neubau weiß ich, was mich erwartet. Hier weiß ich es erst, wenn die abgehängte Decke offen ist. Manchmal finden wir Pläne, die mit dem Haus nichts zu tun haben — gebaut wurde in den Siebzigern offenbar auch nach Gefühl." Trotzdem, sagt er, seien diese Baustellen die interessanteren: „Man gibt einem Haus ein zweites Leben. Das klingt pathetisch, aber wenn abends in einem Turm Licht brennt, der zehn Jahre schwarz war, sieht man seine Arbeit wie sonst nie."

Ein Büroturm ist schnell leer geräumt — aber eine Stadt zieht langsamer um als ihre Konzerne.

Die Innenstadt stellt sich dieselbe Frage — mit anderen Antworten

Was in Niederrad im Quartiersmaßstab passiert, beschäftigt längst auch das Bankenviertel. Auch dort stehen Etagen leer, auch dort wird gerechnet — nur fallen die Antworten anders aus: Zentrale Lagen finden meist neue Büromieter, wenn die Häuser saniert sind; Umwandlungen zu Wohnungen bleiben die Ausnahme, Hotels und Apartmentkonzepte sind die häufigere Zwischenlösung. Die Stadt wiederum versucht, den Wandel zu ordnen: Der aktuelle Hochhausrahmenplan sieht an etlichen künftigen Standorten ausdrücklich Mischnutzung vor — Türme, in denen Arbeiten, Wohnen und Öffentliches übereinanderliegen, damit die Monokultur von Niederrad sich in der Vertikalen nicht wiederholt.

Bleibt die unbequeme Wahrheit, die niemand in der Branche gern ausspricht: Ein Teil des Bestands wird weder Büro bleiben noch Wohnung werden. Zu tief, zu marode, zu falsch gelegen. Für diese Häuser gibt es nur Zwischennutzung, Abriss oder Warten — und Warten ist in einer Stadt mit Wohnungsnot die teuerste aller Optionen, auch wenn sie in keiner Bilanz auftaucht.

Immerhin: Die Zwischennutzung hat in Frankfurt aufgehört, ein Schimpfwort zu sein. In leeren Etagen proben inzwischen Theatergruppen, Ateliers mieten sich geschossweise ein, Start-ups nutzen möblierte Flächen auf Zeit, und selbst Kirchengemeinden und Sprachschulen sind als Mieter auf Zeit gesehen worden. Für die Eigentümer ist das selten kostendeckend, aber es hält die Häuser warm, bewacht und im Gespräch — und manchmal wird aus dem Provisorium eine Idee. Ein Verwalter, der mehrere solcher Häuser betreut, formuliert es trocken: „Ein leeres Haus altert schneller als ein volles. Jede Nutzung, die die Heizung rechtfertigt, ist besser als keine." Es ist die kleinste Form des Umbruchs, aber vielleicht die ehrlichste: Sie gibt zu, dass niemand genau weiß, was aus diesen Flächen wird.

Am Abend brennt Licht, wo jahrelang keines war

Man sollte dabei nicht vergessen, dass der Umbruch zwei Gesichter hat. Für Eigentümer und Fonds sind leere Etagen ein Abschreibungsproblem; für die Stadt sind sie, richtig gedreht, eine Flächenreserve, wie sie sich keine Kommune je hätte kaufen können. Jeder Turm, der zu Wohnraum wird, entlastet einen Wohnungsmarkt, der seit Jahren am Anschlag arbeitet — nicht im großen Maßstab, aber Adresse für Adresse.

Der Nachmittag im Lyoner Quartier gehört den Details, an denen man den Wandel ablesen kann. Vor einem umgebauten Turm stehen Fahrradbügel, alle belegt. Im Erdgeschoss eines anderen hat eine Kita ihre Garderobenhaken dort, wo früher der Empfangstresen stand. Und an der Bushaltestelle diskutieren zwei Schülerinnen über Hausaufgaben — ein Satz, der banal klingt, in der alten Bürostadt aber schlicht unmöglich gewesen wäre: Es gab keine Schülerinnen.

Natürlich ist nicht alles gelöst. Das Quartier wirkt an manchen Ecken noch wie eine Behauptung, die Erdgeschosse suchen Mieter, und wer abends ein Restaurant sucht, fährt oft doch nach Sachsenhausen. Aber die Richtung stimmt, und sie ist unumkehrbar: Aus der Frage „Wann kommen die Büromieter zurück?" ist die Frage geworden „Was wird aus diesem Haus?". Das ist ein kleinerer Unterschied, als er klingt — und ein größerer, als die Skyline von Weitem verrät.

Um kurz vor sechs, wenn der Dunst über dem Stadtwald blau wird, zeigt das Quartier sein neues Gesicht am deutlichsten. In den Bürotürmen, die noch Bürotürme sind, gehen die Lichter aus, Etage für Etage, wie immer. In den umgebauten Türmen gehen sie an. Es ist dieselbe Stadt, dasselbe Stromnetz, derselbe Feierabend — nur die Richtung hat sich umgekehrt. Ein Büroturm ist schnell leer geräumt. Eine Stadt zieht langsamer um als ihre Konzerne. Aber sie zieht um, das kann man hier jeden Abend beim Licht beobachten. ■