● Stadtteile · Erklärt

Bürostadt Niederrad: Der lange Weg zum Lyoner Quartier

Die Bürostadt Niederrad war Deutschlands reinstes Arbeitsviertel — jetzt wird sie zum gemischten Lyoner Quartier umgebaut. Warum Büro-zu-Wohnen so selten gelingt und was hier trotzdem funktioniert: das Erklärstück zur Blaupause für die Republik.

LS Von Lukas Schardt 15. Mai 2025 7 Min. Lesezeit

Es gibt einen Ort in Frankfurt, an dem man Deutschlands Bürokrise und ihre mögliche Lösung im selben Blick sehen kann. Man steht auf der Fußgängerbrücke über der Lyoner Straße in Niederrad, links ein Verwaltungsriegel aus den Siebzigern, Rasterfassade, dunkle Scheiben, halb leer — rechts ein Turm gleichen Jahrgangs, an dem Balkone kleben, mit Wäscheständern, Sonnenschirmen, Kinderrädern davor. Gleiches Skelett, anderes Leben. Willkommen im Lyoner Quartier, dem wohl ungewöhnlichsten Stadtumbau-Experiment des Landes: Hier wird seit gut einem Jahrzehnt versucht, aus einer reinen Bürostadt ein normales Stück Stadt zu machen.

Um zu verstehen, wie radikal das ist, muss man wissen, wie radikal der Ausgangspunkt war. Die Bürostadt Niederrad wurde in den Sechziger- und Siebzigerjahren nach dem Ideal der funktionsgetrennten Stadt errichtet: ein Viertel nur zum Arbeiten, auf der grünen Wiese zwischen Stadtwald, Rennbahn und Main, erschlossen für das Auto. Zehntausende arbeiteten hier zu besten Zeiten in den Riegeln und Türmen der Versicherungen, Banken und Konzernverwaltungen. Um 18 Uhr fuhren sie heim, und die Bürostadt lag da wie abgeschaltet: keine Wohnung, kaum ein Lokal, nachts kein Mensch. Was als Zukunft galt, erwies sich als Konstruktionsfehler.

Der Leerstand kam schleichend und blieb hartnäckig

Ab den Neunzigerjahren begann das Modell zu kippen. Neue Bürostandorte machten Konkurrenz, die Ansprüche an Flächen änderten sich, und die Bauten der ersten Generation kamen in das Alter, in dem Sanieren teuer wird. Firmen zogen aus, nach Eschborn, ins Bankenviertel, später ins Europaviertel — und immer öfter zog niemand nach. Der Leerstand in der Bürostadt erreichte Quoten, von denen man in der Innenstadt nur in Albträumen hörte; einzelne Gebäude standen jahrelang komplett leer. Die Stadt hatte ein Viertel von der Größe eines ganzen Stadtteils, das wirtschaftlich langsam abstarb — und zugleich eine Wohnungsnot, die immer drängender wurde. Die Rechenaufgabe lag auf dem Tisch. Ihre Lösung dauerte trotzdem Jahrzehnte.

Warum? Weil Büro-zu-Wohnen-Umbauten zu den undankbarsten Disziplinen des Bauens gehören. Bürogebäude sind tief — in der Mitte der Geschosse kommt kein Tageslicht an, wo bei einer Wohnung Schlafzimmer liegen müssten. Ihre Fassaden lassen sich oft nicht öffnen, ihre Geschosshöhen, Leitungsschächte und Fluchtwege passen nicht zu Wohnungsgrundrissen, Balkone fehlen ohnehin. Dazu kommt das Baurecht: In einem reinen Gewerbegebiet darf schlicht niemand wohnen, die Stadt musste für Niederrad erst neues Planrecht schaffen. Und am Ende steht die Wirtschaftlichkeit — häufig ist Abriss und Neubau billiger als der Umbau. Dass es hier trotzdem versucht wurde, lag an einer seltenen Koalition aus Not, Gelegenheit und einzelnen Eigentümern, die vorangingen.

Die Pioniere haben bewiesen, dass es geht

Den Anfang machten Projekte, die damals als Kuriosum belächelt wurden: Ein lange leerstehender Büroturm aus den Sechzigern an der Lyoner Straße wurde entkernt, bekam neue Grundrisse, öffenbare Fenster und vorgehängte Balkone — und war nach dem Umbau schneller vermietet als mancher Neubau. Es folgten weitere Umnutzungen, dazu Neubauten auf ehemaligen Parkplätzen, Studierendenapartments, Hotels, ein Nahversorger, Kitas. Die Stadt taufte das Areal um: Aus der Bürostadt wurde offiziell das Lyoner Quartier — ein Marketingname, gewiss, aber einer mit Programm. Inzwischen wohnen mehrere Tausend Menschen dort, wo vor zwanzig Jahren abends die Bewegungsmelder das einzige Leben waren.

Wer heute durchgeht, erlebt ein Viertel im Zwischenzustand, und der ist aufschlussreicher als jede fertige Planung. Es gibt Straßenzüge, die schon nach Nachbarschaft aussehen: Spielplatz, Bäckerei, abends Licht in den Fenstern. Es gibt Riegel, in denen weiter gearbeitet wird — denn das Quartier soll ausdrücklich gemischt werden, nicht komplett gekippt. Und es gibt die Sorgenkinder: Gebäude, deren Eigentümer auf bessere Büromärkte warten, deren Grundrisse keinen Umbau hergeben oder deren Finanzierung in der Zinswende ins Rutschen geriet. Ein Viertel ist eben keine Excel-Tabelle: Jedes Haus hat einen eigenen Eigentümer, eine eigene Restlaufzeit der Mietverträge, eine eigene Geschichte.

Wie sich das anfühlt, erzählt eine Frau, die vor einigen Jahren in einen der umgebauten Türme gezogen ist, achte Etage, Blick bis zum Taunus: Man wohne hier erstaunlich ruhig, der Stadtwald sei näher als jeder Stau, und die S-Bahn bringe sie in wenigen Minuten zum Hauptbahnhof. Was fehle? „Ein Café, das sonntags aufhat. Und Menschen auf der Straße nach acht." Beides, sagt sie, werde von Jahr zu Jahr besser — man müsse dem Viertel beim Werden zusehen wie einem sehr langsamen Film, aber immerhin laufe der Film in die richtige Richtung.

Was an der Lyoner Straße funktioniert oder scheitert, ist die Blaupause für Büroviertel in ganz Deutschland.

Homeoffice und Leerstand geben der Debatte neuen Schub

Dass ausgerechnet jetzt ganz Deutschland auf Niederrad schaut, hat mit einer Entwicklung zu tun, die das Quartier nicht verursacht hat, aber vorweggenommen: Seit der Pandemie und dem Durchbruch des Homeoffice steht in den deutschen Großstädten so viel Bürofläche leer wie seit Langem nicht. Auch in Frankfurt sind die Quoten deutlich gestiegen, ganze Türme suchen Nachnutzer — was aus den leeren Etagen werden könnte, ist zur Dauerfrage der Stadtpolitik geworden. Plötzlich klingen die Niederräder Erfahrungen nicht mehr nach Nische, sondern nach Handbuch: Welche Gebäude taugen zum Wohnen, welche nie? Wie schafft man Planrecht, ohne Jahre zu verlieren? Ab welchem Leerstand lohnt der Umbau auch für renditegetriebene Eigentümer?

Die Antworten aus zehn Jahren Lyoner Quartier sind ernüchternd und ermutigend zugleich. Ernüchternd: Es gibt keinen Schalter. Umbauten gelingen Haus für Haus, brauchen geduldiges Kapital und eine Stadtverwaltung, die mitzieht; die Vorstellung, man könne Bürotürme flächendeckend in günstige Wohnungen verwandeln, hält keiner Kostenrechnung stand. Ermutigend: Es geht eben doch — wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Und es entsteht dabei etwas, das Neubauquartiere selten haben: Charakter. Die umgebauten Türme mit ihren Rasterfassaden erzählen Geschichte, die neuen Spielplätze zwischen den Riegeln haben einen eigenwilligen Charme, und die Mischung aus Arbeitenden und Wohnenden macht das Quartier tagsüber wie abends lebendig. Für den Standort spricht zudem die Lage: S-Bahn zur Innenstadt, Stadtwald vor der Tür, und seit der Eröffnung von Terminal 3 wirbt das Viertel sogar mit der Nähe zum Flughafen — was der Ausbau für den Frankfurter Süden bedeutet, haben wir an anderer Stelle beschrieben.

Hinzu kommt eine Einsicht, die über Niederrad hinausweist: Umnutzung ist auch Klimapolitik. In den Rasterfassaden der Siebzigerjahre steckt graue Energie in gewaltigen Mengen — Beton, Stahl, Erschließung, alles längst bezahlt und gebaut. Jeder Turm, der umgebaut statt abgerissen wird, spart Emissionen, die ein Neubau erst über Jahrzehnte wieder hereinholen müsste. Die Bürostadt, einst Symbol des großzügigen Flächenverbrauchs, wird so ausgerechnet zum Argument für das Weiterbauen im Bestand.

Das Experiment ist zur Hälfte geglückt — die schwere Hälfte kommt noch

Bleibt die Frage nach dem Maßstab. Gemessen an der Bürostadt von 2005 ist das Lyoner Quartier eine Erfolgsgeschichte: Es wird gewohnt, gelebt, gebaut. Gemessen am Ziel eines vollwertigen Stadtteils fehlt noch viel — mehr Schulen und soziale Infrastruktur, mehr Erdgeschossleben, mehr Gründe, herzukommen, wenn man nicht hier wohnt oder arbeitet. Und über allem schwebt die Frage, wie viel Hochhaus das Viertel künftig vertragen soll: Die Stadt hat Niederrad in ihren Hochhausplanungen ausdrücklich auf der Karte, wo Frankfurt noch höher hinauswill, wird dort regelmäßig neu verhandelt.

Vielleicht ist das Beste am Lyoner Quartier aber ohnehin nicht, was dort gebaut wird, sondern was dort begraben wurde: die Idee, man könne Stadt in Funktionen zerlegen wie eine Maschine in Bauteile. Die Bürostadt war das ehrlichste Denkmal dieser Idee — und ist nun das ehrlichste Labor ihrer Korrektur. Es lohnt sich, in den nächsten Jahren gelegentlich auf jener Fußgängerbrücke zu stehen und nachzusehen, auf welcher Seite der Lyoner Straße gerade die Zukunft wohnt. Momentan, so viel lässt sich sagen, ist es die Seite mit den Wäscheständern. ■