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Zinswende an der EZB: Was Immobilienkäufer jetzt wissen müssen

Die EZB hat die Leitzinsen wieder angehoben, der Einlagensatz liegt bei 2,25 Prozent. Was das für Bauzinsen, laufende Finanzierungsangebote und die Preisverhandlung beim Wohnungskauf bedeutet — und warum der nächste Zinsentscheid weniger wichtig ist, als er klingt.

DK Von Deniz Kaya 16. Januar 2025 Aktualisiert am 26. März 2026 6 Min. Lesezeit

Vom Mainufer aus betrachtet ist die Europäische Zentralbank vor allem ein schönes Fotomotiv: ein gläserner Doppelturm im Ostend, morgens golden, abends blau. Für alle, die in dieser Stadt gerade eine Wohnung kaufen wollen, ist sie etwas anderes — die Instanz, die mit einer einzigen Ratssitzung die eigene Monatsrate um dreistellige Beträge verschieben kann. Genau das ist geschehen: Der EZB-Rat hat die Leitzinsen wieder angehoben, der Einlagensatz liegt nun bei 2,25 Prozent. Der Auslöser ist keine Überraschung, sondern steht in jedem Kassenbon: Die Inflation im Euroraum ist auf 3,2 Prozent gestiegen, deutlich über das Ziel von zwei Prozent. Was das für Kaufinteressenten in Frankfurt bedeutet, lässt sich nüchterner beantworten, als die Schlagzeilen vermuten lassen.

Zunächst die Einordnung: Eine Zinserhöhung ist kein Betriebsunfall, sondern das Kerngeschäft des Hauses an der Sonnemannstraße. Steigen die Preise zu schnell, verteuert die Notenbank das Geld, um die Nachfrage zu dämpfen — so steht es im Mandat, und so hat sie es zuletzt in den Jahren 2022 und 2023 in großem Stil getan. Warum der Rat sich jetzt erneut zu diesem Schritt entschlossen hat und wie die Entscheidung im Ostend zustande kam, haben wir in unserem Stück zur Zinswende der EZB ausführlich erklärt. Hier geht es um die praktische Seite: Ihre Finanzierung.

Bauzinsen folgen den Erwartungen, nicht dem Beschluss

Das Wichtigste zuerst, weil es das am häufigsten missverstandene ist: Ihr Bauzins hängt nicht direkt am Leitzins. Wenn die EZB den Einlagensatz anhebt, verteuert das unmittelbar kurzfristiges Geld — den Dispokredit, den Kontokorrentkredit des Handwerksbetriebs. Eine Baufinanzierung mit zehn oder fünfzehn Jahren Zinsbindung refinanziert sich dagegen über den Kapitalmarkt, vor allem über Pfandbriefe, deren Verzinsung sich an langlaufenden Bundesanleihen orientiert. Und diese Märkte handeln nicht den heutigen Leitzins, sondern die Erwartung an die Zinsen der kommenden Jahre. Wie dieser Mechanismus funktioniert, erklärt unser Grundlagenstück zu Anleihen und Leitzins — für den Hausgebrauch genügt die Kurzfassung: Die Bauzinsen bewegen sich oft schon Wochen vor dem EZB-Rat, weil die Märkte die Entscheidung vorwegnehmen.

Praktisch heißt das: Ein Teil der aktuellen Erhöhung steckte bereits in den Konditionen, bevor sie beschlossen war. Zehnjährige Zinsbindungen werden in Frankfurt derzeit je nach Beleihungsauslauf und Bonität grob zwischen dreieinhalb und vier Prozent angeboten — wer ein älteres, günstigeres Angebot in der Schublade hat, sollte dessen Bindefrist sehr genau lesen. Finanzierungsangebote gelten üblicherweise nur wenige Tage bis wenige Wochen; danach wird zu aktuellen Konditionen neu gerechnet. Die erste konkrete Handlungsempfehlung lautet deshalb schlicht: Sichten Sie vorliegende Angebote heute, nicht nächsten Monat.

Was die Erhöhung in Euro und Cent bedeutet

Wie stark ein scheinbar kleiner Zinsschritt durchschlägt, zeigt die Rechnung für eine typische Frankfurter Drei-Zimmer-Wohnung, wie sie in Bockenheim oder im Ostend angeboten wird: rund 80 Quadratmeter, Kaufpreis um die 520.000 Euro. Mit Nebenkosten — allein die hessische Grunderwerbsteuer schlägt mit sechs Prozent zu Buche, dazu Notar und Grundbuch — landet das Projekt bei etwa 575.000 Euro. Wer 115.000 Euro Eigenkapital mitbringt, braucht ein Darlehen über 460.000 Euro. Bei 3,6 Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung liegt die Monatsrate bei rund 2.150 Euro; steigt der Zins auf 4,1 Prozent, sind es etwa 2.340 Euro. Ein halber Prozentpunkt kostet in dieser Größenordnung also rund 190 Euro im Monat — und über eine zehnjährige Zinsbindung einen mittleren fünfstelligen Betrag an zusätzlichen Zinsen.

Dieselbe Rechnung erklärt, warum die Zinswende nicht nur Käufer trifft, sondern auch Verkäufer. Jeder Zinsschritt nach oben verkleinert den Kreis derer, die einen gegebenen Preis noch finanzieren können — und das wissen inzwischen beide Seiten des Notartisches. In den Jahren nach 2022 haben die Frankfurter Wohnungspreise darauf sichtbar reagiert; die Zeiten, in denen Angebotspreise als Untergrenze galten, sind vorbei. Für Kaufinteressenten heißt das: Die höhere Rate ist ein Argument, kein Schicksal. Wer dem Verkäufer vorrechnen kann, was die Finanzierung heute kostet, verhandelt auf einer anderen Grundlage als noch vor einem Jahr. Ein Abschlag von wenigen Prozent auf den Kaufpreis gleicht einen beträchtlichen Teil des Zinsanstiegs aus — die Zahlen dazu gehören in jede Besichtigung.

Der Zeitpunkt des Kaufs lässt sich an der Zinskurve nicht optimieren — an der eigenen Rechnung schon.

Festschreiben oder abwarten? Die ehrliche Antwort

Die Frage, die derzeit jede Finanzierungsberatung dominiert, lautet: jetzt schnell den Zins sichern oder auf wieder fallende Sätze warten? Die ehrliche Antwort beginnt mit einem Eingeständnis: Niemand — auch nicht die Fachleute, die wir dazu befragt haben — kann den Zinspfad der kommenden Jahre verlässlich vorhersagen. Ein Frankfurter Finanzierungsvermittler formuliert es im Gespräch so: „Wer 2021 wusste, dass die Zinsen sich verdreifachen, und wer 2024 wusste, dass sie wieder fallen, möge sich melden. Alle anderen sollten nicht auf Prognosen bauen, sondern auf ihre eigene Rechnung." Das klingt unbefriedigend, ist aber die einzige seriöse Auskunft.

Aus ihr folgen drei belastbare Regeln. Erstens: Wenn Objekt, Preis und Rate heute zusammenpassen, ist heute ein guter Zeitpunkt — das Warten auf den perfekten Zins hat schon mehr Käufe verhindert als jeder Zinsschritt selbst. Zweitens: In unsicheren Phasen ist eine lange Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren eine Versicherung, deren Aufpreis man bewusst abwägen sollte; das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren sorgt dabei dafür, dass Sie von später fallenden Zinsen trotzdem profitieren könnten, während Sie gegen steigende abgesichert sind. Drittens: Wer bereits finanziert hat und dessen Zinsbindung in den nächsten zwei, drei Jahren ausläuft, sollte sich jetzt mit Forward-Darlehen beschäftigen, statt das Thema auf den letzten Monat zu verschieben.

Der nächste Zinsentscheid ändert weniger, als Sie denken

Bleibt der Blick nach vorn: Schon beim nächsten Zinsentscheid wird der Rat die Lage neu bewerten, und die Ökonominnen und Ökonomen der großen Häuser sind sich uneins, ob ein weiterer Schritt folgt oder eine Pause. Für Ihre Entscheidung ist das weniger wichtig, als die Berichterstattung suggeriert — aus dem oben genannten Grund: Was der Markt erwartet, steckt längst in den Konditionen. Dramatisch würde es nur, wenn die Inflation weiter überraschte und die Notenbank zu einer echten Serie von Erhöhungen zwänge; danach sieht es nach Einschätzung der meisten Beobachter derzeit nicht aus.

Und noch eine Perspektive gehört zur vollständigen Rechnung: Die Alternative zum Kaufen ist in Frankfurt nicht das Nichtstun, sondern das Mieten — und auch dort steigen die Preise seit Jahren. Ob sich Kaufen gegenüber Mieten unter den neuen Vorzeichen noch rechnet, hängt von Haltedauer, Eigenkapital und Stadtteil ab; unsere Gegenüberstellung Kaufen oder mieten führt diese Rechnung ausführlich durch. Die Kurzfassung: Die Zinswende verschiebt die Schwelle, aber sie kippt das Ergebnis nicht pauschal in eine Richtung.

Am Ende lohnt ein letzter Blick zurück auf den Doppelturm am Main. Die EZB macht Geldpolitik für rund 350 Millionen Menschen im Euroraum; Ihre Wohnung in Bornheim kommt in ihren Modellen nicht vor. Was in Ihrer Macht steht, ist die eigene Rechnung: ehrliches Eigenkapital, eine Rate, die auch ein schlechtes Jahr übersteht, eine Zinsbindung, die zur Lebensplanung passt, und ein Kaufpreis, der die neue Zinswelt einpreist. Wer diese vier Größen im Griff hat, kann den nächsten Zinsentscheid gelassen im Radio verfolgen — als Nachricht aus dem Ostend, nicht als Urteil über die eigenen Pläne. ■