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Kaufen oder mieten 2026: Was die EZB-Zinswende verändert

Die Zinssenkungen der EZB haben den Frankfurter Wohnungsmarkt wieder in Bewegung gebracht. Wir rechnen für Bornheim, Riedberg und Höchst durch, was Kaufen gegenüber Mieten heute kostet — und für wen sich das Zeitfenster wirklich öffnet.

LS Von Lukas Schardt 5. Februar 2026 Aktualisiert am 28. Mai 2026 7 Min. Lesezeit

Es ist die Frankfurter Gretchenfrage, und sie ist zurück: kaufen oder mieten? Drei Jahre lang war die Antwort unangenehm einfach — zu teuer, zu unsicher, abwarten. Seit die Europäische Zentralbank die Leitzinsen 2024 und 2025 schrittweise gesenkt hat, sitzen in den Beratungszimmern der Banken wieder Paare mit Laptop und Gehaltsnachweisen und rechnen. Wir haben mitgerechnet, für drei sehr unterschiedliche Frankfurter Lagen: eine Altbauwohnung in Bornheim, einen Neubau am Riedberg, eine Bestandswohnung in Höchst. Das Ergebnis fällt dreimal anders aus.

Zur Erinnerung, wie wir hierhergekommen sind: Auf ein Jahrzehnt Nullzinsen folgte 2022 der Zinsschock. Baudarlehen, die eben noch für rund ein Prozent zu haben waren, kosteten binnen Monaten das Vierfache; wer 2021 gerade so kaufen konnte, konnte es 2023 sicher nicht mehr. Der Frankfurter Markt fror ein, die Kaufpreise gaben spürbar nach — nur eben nicht so stark, wie die Finanzierungen sich verteuerten. Erst die Zinssenkungen der EZB brachten wieder Bewegung: Zehnjährige Baudarlehen kosten seither je nach Beleihung und Bonität meist zwischen drei und vier Prozent. Das ist kein Nullzins, aber es ist eine Zahl, mit der man wieder planen kann.

Die Zinswende hat die Grundrechnung verändert

Zwei Dinge sind seit 2024 gleichzeitig passiert. Erstens: Die Finanzierung wurde billiger, während die Kaufpreise sich nach der Korrektur stabilisiert haben — in gefragten Lagen wie dem Nordend oder Bornheim ziehen sie bereits wieder leicht an. Zweitens: Die Mieten sind weiter gestiegen, und zwar durchgehend. Was das für Bestandsmieter bedeutet, haben wir bei der Vorstellung des Mietspiegels 2026 aufgeschrieben; für Neuvermietungen liegen die Angebotsmieten in vielen Vierteln noch einmal deutlich darüber. Wer heute umzieht, zahlt für 75 Quadratmeter in guter Lage schnell vierzehn bis sechzehn Euro kalt pro Quadratmeter.

Beides zusammen verschiebt den alten Vergleich zugunsten des Kaufens — auf dem Papier. Denn die Rechnung bleibt radikal individuell: Sie hängt am Eigenkapital, an der Haltedauer, am Viertel und an der Frage, ob man die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Was die Zinswende grundsätzlich für Käufer bedeutet, haben wir in einem eigenen Erklärstück aufgeschrieben. Hier interessiert uns das Konkrete: Was kostet Kaufen im Vergleich zum Mieten, heute, in dieser Stadt?

Drei Viertel, drei Ergebnisse

Unsere Modellrechnung arbeitet mit bewusst konservativen Annahmen: 3,6 Prozent Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 11 Prozent Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital bezahlt werden. Alle Preise sind gerundete Marktgrößen vom Frühjahr 2026, keine Gutachten — sie sollen Größenordnungen zeigen, nicht Einzelfälle ersetzen.

Fall eins, Bornheim: eine Altbauwohnung, 75 Quadratmeter, drei Zimmer, um die 6.200 Euro pro Quadratmeter — macht rund 465.000 Euro Kaufpreis, mit Nebenkosten etwa 516.000 Euro. Wer 116.000 Euro Eigenkapital mitbringt und 400.000 Euro finanziert, zahlt eine Monatsrate von rund 1.870 Euro. Die Vergleichsmiete für dieselbe Wohnung: etwa 1.050 bis 1.150 Euro kalt. Der Käufer zahlt also grob 750 Euro mehr im Monat — allerdings stecken davon rund 670 Euro in der Tilgung, sind also Vermögensbildung, keine Kosten. Die ehrliche Differenz ist kleiner, als sie aussieht. Sie ist aber da.

Fall zwei, Riedberg: ein Neubau, vier Zimmer, 105 Quadratmeter, rund 7.800 Euro pro Quadratmeter — etwa 820.000 Euro, mit Nebenkosten (ohne Makler, da vom Bauträger) rund 880.000 Euro. Selbst mit stattlichen 220.000 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 660.000 Euro und eine Rate von etwa 3.080 Euro im Monat. Die Vergleichsmiete für einen solchen Neubau liegt bei etwa 1.700 bis 1.800 Euro. Der Abstand ist gewaltig, und er wird nur teilweise dadurch gemildert, dass Neubau niedrige Nebenkosten und Energiestandards mitbringt, die im Altbau erst teuer nachgerüstet werden müssten. Am Riedberg kauft 2026, wer sehr gut verdient oder geerbt hat — oder beides.

Fall drei, Höchst: eine Bestandswohnung aus den Sechzigern, 80 Quadratmeter, um die 3.400 Euro pro Quadratmeter — rund 270.000 Euro, mit Nebenkosten etwa 300.000 Euro. Bei 60.000 Euro Eigenkapital und 240.000 Euro Darlehen liegt die Rate bei rund 1.120 Euro. Die Vergleichsmiete: etwa 850 bis 900 Euro kalt. Zieht man die Tilgung von rund 400 Euro als Sparleistung ab, wohnt der Käufer hier rechnerisch günstiger als der Mieter — und das, bevor man über künftige Mietsteigerungen überhaupt gesprochen hat. Höchst ist 2026 der Ort, an dem die Zinswende tatsächlich Türen öffnet.

Die Zinswende öffnet ein Fenster. Aber sie öffnet es nicht für jeden — und nicht in jedem Viertel.

Die Nebenkosten entscheiden mit — und werden chronisch unterschätzt

Was in keiner Portal-Annonce steht: Zwischen Kaufpreis und Eigentum liegen in Hessen gut zehn Prozent Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer schlägt mit 6 Prozent zu — bei der Bornheimer Beispielwohnung sind das allein rund 28.000 Euro. Dazu kommen Notar und Grundbucheintrag mit etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie, bei Bestandswohnungen üblich, ein Käuferanteil an der Maklercourtage von rund 3 Prozent. Dieses Geld ist im Wortsinn verloren: Es steckt nicht in der Immobilie, sondern beim Staat, beim Notariat und beim Makler. Die Wohnung muss also erst einmal um diesen Betrag im Wert steigen, bevor der Käufer bei null steht.

Genau deshalb ist die Haltedauer die wichtigste Stellschraube der ganzen Rechnung. Wer nach fünf Jahren wieder verkauft — wegen Job, Trennung, Familienzuwachs —, hat die Nebenkosten fast sicher nicht wieder hereingeholt und trägt obendrein das Risiko, in eine schwache Marktphase hinein verkaufen zu müssen. Als grobe Orientierung gilt: Unter zehn Jahren geplanter Nutzung ist Kaufen selten die bessere Wahl, ab fünfzehn Jahren dreht die Rechnung fast immer zugunsten des Eigentums.

Wer vermieten will, rechnet ein drittes Mal anders

Eine eigene Kategorie sind Käufer, die gar nicht einziehen wollen: Kapitalanleger, die auf Vermietung setzen. Für sie gelten andere Spielregeln — teils zu ihren Gunsten. Schuldzinsen lassen sich als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzen, dazu kommt die Abschreibung auf den Gebäudewert, bei Neubauten aktuell in erhöhter Form; auch Renovierungs- und Verwaltungskosten mindern die Steuerlast. Auf der anderen Seite stehen Pflichten und Risiken, die Eigennutzer nicht kennen: Mietrecht, Leerstandsrisiko, die Kappungsgrenzen einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer diesen Weg ernsthaft erwägt, sollte die steuerliche Seite vor dem Notartermin mit fachkundiger Beratung durchrechnen — die Unterschiede zwischen einer guten und einer schlechten Gestaltung machen über die Jahre fünfstellige Beträge aus.

Für alle Käufer gilt zudem: Die Monatsrate ist nicht das Ende der Rechnung. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, irgendwann eine neue Heizung oder eine energetische Sanierung der Eigentümergemeinschaft — Eigentum kostet laufend Geld, das Mieter nicht aufbringen müssen. Und nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an, zu Konditionen, die heute niemand kennt. Wer sich die Wunschwohnung nur mit einem Prozent Tilgung und ohne Puffer leisten kann, kann sie sich nicht leisten.

Kaufen bleibt eine Wette auf das Bleiben

Was heißt das alles nun, im Mai 2026? Erstens: Das Fenster ist real. Die Kombination aus gesunkenen Zinsen, korrigierten Preisen und weiter steigenden Mieten hat den Kauf in Frankfurt wieder zu einer ernsthaften Option gemacht — zum ersten Mal seit 2021. Zweitens: Das Fenster ist schmal und ungleich verteilt. In Höchst, Fechenheim oder Teilen von Griesheim kann die Kaufrate schon heute mit der Miete konkurrieren; in Bornheim braucht es Eigenkapital und einen langen Atem; am Riedberg und in den Premiumlagen bleibt Kaufen ein Projekt für hohe Einkommen. Drittens: Mieten ist keine Niederlage. Wer flexibel bleiben will oder das Eigenkapital lieber breit gestreut anlegt, fährt damit oft nicht schlechter — zumal die Suche nach der passenden Mietwohnung in dieser Stadt eine eigene Disziplin ist.

Am Ende ist die Gretchenfrage nämlich gar keine Rechenaufgabe, sondern eine Lebensfrage mit angehängter Rechnung: Wollen Sie in zehn Jahren noch hier wohnen, in dieser Wohnung, in diesem Viertel? Wer sie mit Ja beantworten kann und die Rate auch nach ehrlicher Prüfung trägt, findet 2026 bessere Bedingungen vor als in den fünf Jahren davor. Wer zögert, mietet weiter — und verpasst damit weniger, als die Anzeigenportale behaupten. Ein Fenster ist schließlich kein Türschlag: Es bleibt eine Weile offen. ■