● Damals · Erklärt

Wohnen in Frankfurt: Vom Gründerzeitboom zum Mietspiegel 2026

Der Mietspiegel 2026 weist 12,28 Euro pro Quadratmeter aus — das jüngste Kapitel eines 150 Jahre alten Konflikts. Vom Gründerzeitboom über das Neue Frankfurt bis zum Westend-Häuserkampf: die Geschichte der Frankfurter Wohnungsfrage, ablaufbar in fünf Straßenzügen.

JR Von Johanna Roth 28. Mai 2026 6 Min. Lesezeit

Zwei Zahlen genügen, um Frankfurt in Aufregung zu versetzen: 12,28 Euro pro Quadratmeter weist der neue Mietspiegel im Schnitt aus, 6,8 Prozent mehr als noch 2024 — und erstmals rechnet das Werk mit gebäudegenauen Lagekategorien statt grober Viertelraster. Was das für Ihre konkrete Miete bedeutet, haben wir an anderer Stelle aufgeschlüsselt. Hier soll es um die längere Geschichte gehen, die in diesen Zahlen steckt. Denn die Empörung über Frankfurter Mieten ist keine Erfindung der Gegenwart: Sie ist so alt wie das Wachstum der Stadt — und wer die 150 Jahre davor kennt, liest den Mietspiegel mit anderen Augen.

Das Praktische an dieser Geschichte: Man kann sie ablaufen. Jede Epoche der Frankfurter Wohnungsfrage hat einen Straßenzug hinterlassen, der bis heute steht. Fünf Kapitel, fünf Adressen — und am Ende die Frage, was der neue Mietspiegel in dieser langen Reihe eigentlich ist: Zäsur oder Fußnote.

Die Gründerzeit baute das halbe heutige Frankfurt

Kapitel eins beginnt nach 1871, als Reichsgründung und Eisenbahn die Stadt explodieren lassen: Binnen vier Jahrzehnten wächst Frankfurt von gut 90.000 auf über 400.000 Einwohner. Der Wohnraum dafür entsteht fast vollständig privat — Terraingesellschaften kaufen Äcker, ziehen Straßen und errichten jene Etagenhäuser mit Stuck und Erkern, die heute als Inbegriff des schönen Wohnens gelten: das Nordend, das Westend, große Teile Bockenheims und Sachsenhausens. Man vergisst dabei leicht, dass diese Viertel Renditeobjekte waren, spekulativ errichtet und dicht gepackt — Beletage fürs Bürgertum zur Straße, einfache Wohnungen im Hinterhaus. Schon damals klagten Zeitungen über Mietwucher und Wohnungsnot; die Frage, wem die wachsende Stadt gehört, wurde nicht 2010 erfunden, sondern um 1890. Ablaufen lässt sich das Kapitel am Oeder Weg und in den Querstraßen zur Günthersburgallee — Fassadenpracht vorn, enge Höfe hinten. Wo damals das Kapital hinzog, drängen sich heute die Besichtigungstermine: Die Karte der begehrten Lagen hat sich seit 1900 erstaunlich wenig verändert.

Kapitel zwei trägt einen Namen: Franz Adickes, Oberbürgermeister ab 1891. Er begriff, dass eine Stadt, die wächst, ihr Land nicht dem Markt allein überlassen darf: Unter ihm gemeindete Frankfurt in mehreren Wellen die Nachbarorte ein — Bockenheim 1895, später Niederrad, Oberrad, Seckbach und 1910 ein ganzer Kranz von Dörfern im Norden —, und mit der „Lex Adickes" schuf er das rechtliche Werkzeug, zersplitterte Grundstücke für die Stadtplanung neu zu ordnen. Dazu kamen Erbbaurechte, mit denen die Stadt Boden vergab, ohne ihn zu verkaufen. Es war der Anfang kommunaler Wohnungspolitik: nicht spektakulär, aber die Voraussetzung für alles, was folgte.

Parallel entstanden schon damals die ersten gemeinnützigen Gegenmodelle: Stiftungen und junge Baugenossenschaften errichteten Arbeiterwohnungen mit Licht und Hof, etwa im Gallus und in Bockenheim — klein an Zahl, aber wichtig als Beweis, dass es auch anders ging. Aus dieser Tradition stammen einige der Genossenschaften, die bis heute zu den verlässlichsten Vermietern der Stadt zählen.

Das Neue Frankfurt machte Wohnen zur öffentlichen Sache

Kapitel drei ist Frankfurts berühmtester Beitrag zur Wohngeschichte: das Neue Frankfurt. Zwischen 1925 und 1930 ließ Stadtbaurat Ernst May rund 12.000 Wohnungen errichten — ganze Siedlungen wie Römerstadt, Praunheim und Westhausen, geplant nach den Idealen von Licht, Luft und Sonne, mit Flachdächern, Gärten und der serienmäßig eingebauten Frankfurter Küche, die von hier aus die Welt eroberte. Zum ersten Mal trat die öffentliche Hand selbst als Bauherrin im großen Stil auf, finanziert unter anderem über eine Hauszinssteuer auf Altbaubesitz. Das Programm blieb Fragment — die Weltwirtschaftskrise beendete es —, aber es setzte den Maßstab: Wohnen war fortan auch eine Aufgabe der Stadt, nicht nur ihres Marktes. Der schönste Spaziergang dieses Kapitels führt durch die Bruchfeldstraße in Niederrad mit ihren expressiv gestaffelten „Zickzackhäusern".

Das vierte Kapitel, oft übersprungen, gehört dem Wiederaufbau: Nach 1945 fehlte die Hälfte aller Wohnungen, und die Stadt baute in Rekordtempo — erst schlichte Zeilen auf Trümmergrund, später ganze Neustädte wie die Nordweststadt der Sechzigerjahre. Der soziale Wohnungsbau erreichte Dimensionen, die heute utopisch wirken, und trug die Stadt durch drei Jahrzehnte Wachstum. Dass viele dieser Bindungen später ausliefen und die Bestände den Weg alles Marktförmigen gingen, gehört zu den stilleren Ursachen der heutigen Lage.

Zwischen Häuserkampf und Gegenwart liegt zudem eine Phase, die heute fast vergessen ist: In den Siebziger- und Achtzigerjahren schrumpfte Frankfurt. Die Stadtflucht ins Umland ließ Wohnungen frei, Prognosen sahen eine Stadt im Rückbau — und die Politik fuhr den geförderten Wohnungsbau nach und nach herunter. Als die Stadt ab den Zehnerjahren wieder rasant wuchs, fehlte genau das, was in den vermeintlich entspannten Jahren nicht gebaut worden war. Manche Kurve des heutigen Mietspiegels beginnt in den Sparbeschlüssen von damals.

Im Westend wurde die Wohnungsfrage zum Straßenkampf

Kapitel fünf eskalierte dann öffentlich: der Frankfurter Häuserkampf. Anfang der Siebzigerjahre drängte der Büroboom der Banken in die Gründerzeitviertel, Spekulanten kauften im Westend Villen und Etagenhäuser, ließen sie gezielt verfallen oder leerstehen, um Abriss und Hochhausneubau durchzusetzen. Ab September 1970 besetzten Studenten, Mietergruppen und Anwohner leergezogene Häuser, es kam über Jahre zu Räumungen und Straßenschlachten, die bundesweit Schlagzeilen machten. So umstritten die Methoden waren — in der Sache setzte sich die Bewegung durch: Die Stadt schwenkte um, schützte das Westend mit Erhaltungssatzungen und verbannte die Hochhäuser in definierte Zonen. Wer heute den Kettenhofweg entlanggeht und sanierte Stuckfassaden statt Bürotürme sieht, geht durch das Ergebnis dieses Konflikts.

Die Frankfurter Wohnungsfrage ist keine Krise — sie ist ein Dauerzustand mit wechselnden Kostümen.

Der Mietspiegel ist das jüngste Kapitel — nicht das letzte

Und damit zur Gegenwart. Seit den Zehnerjahren wächst Frankfurt wieder mit gründerzeitlichem Tempo, gebaut wird auf Konversionsflächen wie dem Europaviertel und dem Riedberg, nachverdichtet wird fast überall — und trotzdem hinkt das Angebot der Nachfrage hinterher. In dieser Lage ist der Mietspiegel das zivilisierteste Instrument, das der Konflikt bisher hervorgebracht hat: kein Preisdeckel, sondern eine geordnete Datengrundlage, welche Miete für welche Wohnung ortsüblich ist — und damit die Grenze, an der sich Mieterhöhungen messen lassen müssen. Dass er nun gebäudegenau rechnet, macht ihn präziser und die Debatten kleinteiliger: Nicht mehr das Viertel entscheidet, sondern die Adresse.

Für Mieterinnen und Mieter heißt das praktisch: Wer eine Mieterhöhung erhält, kann sie am Mietspiegel messen — Baualter, Ausstattung und Lagekategorie ergeben eine Spanne, innerhalb derer sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt, zusätzlich gedeckelt durch die Kappungsgrenze. Neu ist, dass die gebäudegenaue Einstufung Einwände präziser macht: Die laute Ecke am Alleenring ist nun rechnerisch etwas anderes als die ruhige Parallelstraße dahinter. Es bleibt ein Kompromissinstrument — aber eines, das Streit in Zahlen übersetzt statt in Räumungsklagen.

Die 12,28 Euro Durchschnitt sind dabei genau das: ein Durchschnitt, hinter dem sich eine enorme Spreizung verbirgt — zwischen Altbau und Achtzigerjahre-Zeile, zwischen Holzhausenviertel und Stadtrand, zwischen langjährigem Vertrag und Neuvermietung. Wer gerade sucht, kennt die zweite Wahrheit hinter der Statistik ohnehin; Strategien für diesen Markt haben wir gesondert aufgeschrieben. Die historische Wahrheit ist unbequemer: Keine der fünf Epochen hat die Wohnungsfrage gelöst. Jede hat sie nur neu verhandelt — mit Bodenpolitik, mit öffentlichem Bauen, mit Protest, mit Regeln.

Vielleicht ist das die nüchterne Lehre dieser 150 Jahre: Frankfurts Mietenfrage ist kein Betriebsunfall, den die richtige Maßnahme eines Tages behebt, sondern der Dauerzustand einer Stadt, die attraktiver ist als ihr Platz. Der Mietspiegel 2026 ist darin nur das jüngste Kapitel — geschrieben in Tabellenform, fortgesetzt auf Baustellen wie denen des Europaviertels, wo die Kräne schon am nächsten arbeiten. Gelesen werden sollte es mit dem Wissen, dass jede Generation vor uns dieselbe Frage gestellt hat: Wer kann sich diese Stadt leisten? Die Antwort war noch nie endgültig. Sie wird es auch diesmal nicht sein. ■